به گزارش دیوان اقتصاد، عامل اصلي در تأسيس و بهره‌گيري از بانک‌هاي توسعه‌اي، ناتواني بازار در فراهم آوردن منابع مالي بلندمدت از يک طرف و در عرضه کارآفرينان مورد نياز اجراي طرح‌هاي مولد و توسعه‌اي از طرف ديگر بوده است.
تجربه اکثر کشورهاي جهان نشان مي‌دهد که توجه بانک‌هاي توسعه‌اي معطوف به تقويت کارآفرينان و کمک به ايجاد بسترهاي مناسب براي بخش خصوصي جهت اجراي طرح‌ها است.
بارزترين نقش اجرايي بانک‌هاي توسعه‌اي، زماني است که آنها براي ترغيب بخش خصوصي، با مشارکت بنگاه‌ها به اجراي طرح‌ها مي‌پردازند و يا براي جبران خلأ سرمايه‌گذاري مناسب بخش خصوصي، خود رأساً وارد عرصه سرمايه‌گذاري مستقيم مي‌شوند.
در باره بانک های توسعه ای در ایران روایت های مختلفی وجود دارد برخی معتقدند که پیش از انقلاب اسلامی ما چنین بانک هایی داشته ایم و برخی دیگر نظری متفاوت و جز این دارند .
وزیر راه و شهرسازی نیز اخیرا از تلاش 2 سال اخیر این وزارتخانه برای تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه ای خبر داده است .
عباس آخوندی با بیان اینکه در این مسیر مذاکرات متعدد با شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی صورت گرفته ، افزود: در صورت تبدیل بانک مسکن به بانکی توسعه‌ای 14 منبع مالی و اعتباری پیش روی این بانک قرار می‌گیرد که در نتیجه قدرت تسهیلات دهی آن را افزایش داده و بالا می‌برد.
وی گفت: راه‌اندازی شرکت لیزینگ مسکن، شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن برای تجهیز منابع غیر سپرده‌ای، موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه ای، موسسه تضمین تسهیلات رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان، شرکت سهامی پروژه ساختمانی به منظور جمع‌آوری وجوه از طریق انتشار سهام برای اجرای پروژه‌های ساختمانی، شرکت‌های مدیریت دارایی به منظور ارائه خدمات تامین مالی برای طرح‌هایی که با روش‌های سنتی امکان تامین مالی نداشته باشند و همچنین موسسه تضمین تسهیلات رهنی نیمی از این ابزارها و نهادها هستند.
به گفته آخوندی، بررسی بانک‌های توسعه‌ای ملی حاکی از این موضوع است که آنها وابستگی صرف به بودجه دولتی نداشته، بلکه از روش‌های مختلف و متنوع تامین مالی بهره می‌گیرند. برخی از این روش‌های تامین مالی علاوه بر آنچه گفته شد شامل استقراض از سایر بانک‌های توسعه‌ای بین‌المللی و دولتی و دریافت کمک‌های بودجه‌ای در قالب یارانه سود در صورت لزوم است.
دیوان اقتصاد در گفت وگویی با «مصطفی قلی خسروی» و «احمدرضا سرحدی» به بررسی ایده تخصصی شدن بانک مسکن، الزامات و چالش های فراروی آن پرداخته است .
قلی خسروی در واکنش به اظهارات آخوندی گفت: تخصصی شدن بانک مسکن ایده بسیار خوبی است به شرطی که زمینه ایجاد رانت، یکه تازی و کج روی فراهم نشود، بانک مرکزی بر روی فعالیت ها و اقدامات این بانک کنترل داشته باشد و همزمان نیز دستورالعملی را برای حدود تکالیف و وظایف بانک تدوین کند به نحوی که شاهد تک روی این بانک نباشیم ، اگر از هم گسیخته عمل نکند بسیار مفید است و در واقع با تخصصی شدن بانک، مسئولان تمام فکر و ذکر خود را برای کنترل بازار مصروف مسکن می کنند .
این کارشناس تصریح کرد: بانک تخصصی مسکن نقش مهمی در رفع نیازهای ساخت و ساز خواهد داشت ، مثلا ممکن است در منطقه ای مشکلی پیش آمده و ساخت و ساز کم است این بانک قادر خواهد بود تا اقدامات مثبتی را در این خصوص انجام دهد اما اگر بخواهد رقابت را از دست دیگران بگیرد و مانع کار کردن سایر بانک ها شود ، به نظر می رسد مشکل ساز خواهد بود .
به اعتقاد وی، جهان تجربه بانک تخصصی به نحوی که برای موضوعی خاص وام و تسهیلات بدهد را نداشته است .
وی در باره این موضوع که گفته می شود تخصصی شدن بانک مسکن زمینه وابستگی به بودجه های دولتی را کاهش می دهد، گفت: این بانک نمی تواند وابستگی خود را به دولت کم کند، باید بانک مرکزی اعتبار لازم را به آن اعطا کند نباید مستقل عمل کند مگر اینکه طرح و برنامه ای برای دریافت پول از مردم و به عبارتی خود گردانی داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن در خصوص استقراض از بانک های توسعه ای بین المللی نیز توضیح داد: حتی اگر بانک های خصوصی دیگر کشورها بخواهد دراین بانک سرمایه گذاری کند باز هم باید زیر نظر دولت اداره شود ، تمرکز سیستم اقتصادی پولی در بانک مرکزی شرط بلاقید است .
وی در پاسخ به این پرسش که اگر بانک مسکن توسعه ای شود اعطای تسهیلات آن به چه صورت خواهد بود ؟ پاسخ داد قبل از انقلاب تجربه بانک رهنی را داشتیم که مختص به این کار بود، واگرنه مابقی بانک ها همچون بانک بازرگانان (تجارت)، ملت ، ملی ، صادرات یا عمران قدیم کار خود را انجام می دادند. بنابراین از طریق تسهیلات و منابع بانک مرکزی می تواند نیازهای مسکن را رفع کند.
به اعتقاد این فعال بخش خصوصی، بانک مسکن در صورت رویکرد تخصصی و توسعه ای بودن می تواند در خصوص خانه دار شدن مردم به شکل مناسب برنامه ریزی کرده و تسهیلات لازم را نیز در اختیار متقاضیان قرار دهد.
به گفته قلی خسروی، بانک توسعه ای مسکن می تواند با فروش اوراق یا دریافت کمک از سایر بانک ها همزمان با نظارت بانک مرکزی قدرتمند عمل کند.
وی درباره ایده شرکت های لیزینگی در بانک توسعه ای وتخصصی مسکن گفت: به اعتقاد من لیزینگ تجربه خوبی برای حوزه مسکن نیست ، عملکرد سایر لیزینگ ها نیز نشان داده که آنها خوب عمل نکرده و ناموفق بوده اند، اینکه سرمایه دار پولدار تر شود و بالعکس اتفاق جالبی در حوزه مسکن نخواهد بود.
احمدرضا سرحدی دیگر کارشناس حوزه مسکن نیز با استقبال از ایده توسعه ای – تخصصی شدن بانک مسکن به دیوان اقتصاد گفت: در دنیای امروز هرچه بیشتر به طرف توسعه می رویم همه چیز منجمله امور بانکی و بانکداری تخصصی تر می شود. از این رو ایده بسیار مترقیانه است.
وی عنوان کرد: قطعا با برنامه ریزی دقیق و استفاده از کارشناسانی که با مسکن، اقتصاد، ساخت و توسعه آن سروکار دارند می توان برنامه های خوبی را برای این بانک توسعه ای پیش بینی کرد نمونه ی آن در جهان نیز وجود دارد، بانک هایی که صرفا به یک رشته خاص به عنوان مثال در حوزه صنعت ، ساختمان و مسائلی این چنین فعال هستند.
به گفته وی، زمانی که بانکی تخصصی شود در همان رشته و زمینه می تواند اقدامات و برنامه های کارآمدتری از سایر بانک ها را نشان دهد.
سرحدی با بیان این جمله که در سال های اخیر حجم عظیمی از موجودی بانک مرکزی برداشت و صرف مسکن مهر شده است، گفت: در حال حاضر اقساط بانک مسکن در حال بازگشت است و اگر این اقدامات در جایی خاص به نام این بانک متمرکز شود امکانات وسیعی را به آنها می دهد .
وی ادامه داد: با توجه به نقدینگی بسیار در اقتصاد ایران و در شرایطی که دست دولت بسته است ، بانک های تخصصی می توانند نسبت به جذب آن اقدام کرده و با دادن امتیازاتی چون تهسیلات بیشتر به سپرده گذاران سیاست هایی را در پیش گیرند .
این کارشناس مسکن یادآور شد: بانک تخصصی مسکن می تواند با برنامه ریزی کلان در پروژه های مختلف سرمایه گذاری کرده و از این رو بانک می تواند به دلیل تعریفی جدید که از آن می شود کارشناسان درجه یک و مشخصی را برای این مورد به کار گیرد منابع آن هم می تواند از این محل ها تامین شود.
وی تاکید کرد: بانک تخصصی- توسعه ای مسکن قادر خواهد بود ضمن کاهش هزینه های تولید بازدهی کار را بالا برده و قیمت تمام شده را نیز پایین بیاورد .
کارشناسان معتقدند: بانک مسکن با توجه به وظایفی که بر عهده دارد باید به اجرای پروژه‌هایی بپردازد که هم منافع اقتصادی و هم منافع اجتماعی در پی داشته باشد یعنی ساخت مسکن تنها برای‌ اقدام کننده آن نفع ندارد بلکه در جهت توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور است.
آنها می گویند : در دنیا به بانک مسکن نگاه تجاری ندارند بلکه بیشتر از این بانک انتظار می رود در راستای توسعه ساخت و ساز برای پاسخگویی به نیاز جامعه گام بردارد. در کشور ما نیز بانک مسکن با همین هدف ایجاد شد و در قالب بانک تخصصی-توسعه‌ای تعریف شده بود.
« اما متاسفانه در مقطعی این بانک از مسیر اصلی منحرف شد و به سمت تجاری شدن گام برداشت. وقتی بانک مسکن از این هدف دور و به بانک تجاری تبدیل شد به ناچار وادار شده فعالیت‌های متعارفی را انجام دهد که بانک‌های تجاری انجام می‌دهند تا در زمینه تامین منابع با مشکل مواجه نشود. اما لازم است در جهت توسعه بخش مسکن کشور این بانک تغییر رویه دهد و بازهم مانند بانک توسعه‌ای فعال شود.»
اگر بانک مسکن به بانک توسعه‌ای تبدیل شود آن وقت در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری خواهد کرد که نه‌تنها توجیه فنی و اقتصادی دارند بلکه کمک به توسعه اجتماعی و اقتصادی کشور می‌کند چرا که رونق ‌بخش مسکن به رونق اشتغال و رشد اقتصادی می‌انجامد. و در صورت تبدیل شدن بانک مسکن به بانک توسعه‌ای کارآمد پروژه‌هایی چون مسکن مهر به شکلی اجرایی خواهند شد که از ابتدا توجیه فنی و اقتصادی آنها سنجیده می‌شد و در مسیر صحیح حرکت می‌کردند.