به گزارش دیوان اقتصاد به نقل از ستاد رویداد تراکنش ایران، «سید محسن فاضلیان» عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، «محمدحسن ترابی» عضو هیات عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، «محمدابراهیم محمدپورزرندی» مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و «مصطفی خلقت‌دوست»، مدیر فناوری اطلاعات شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن از سخنرانان این نشست بودند.
مدیران ارشد بانک مسکن و شرکت تامین سرمایه، ظرفیت‌های بازار سرمایه و ابزارهای جدید برای تأمین منابع مورد نیاز بخش مسکن را بررسی کردند.
سخنرانان با اشاره به محدودیت منابع بانکی، فاصله میان تقاضا و عرضه مسکن، نوسانات هزینه ساخت و ظرفیت توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، بر ضرورت طراحی مدل‌های تأمین مالی متناسب با نیاز پروژه‌ها و توان اقتصادی متقاضیان تأکید کردند.
تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی در شرایطی با چالش‌های مختلف مواجه است که محدودیت منابع اعتباری بانک‌ها، افزایش هزینه مصالح و کاهش توان مالی بخشی از متقاضیان، فاصله میان تقاضای مسکن و ظرفیت تأمین آن را افزایش داده است. از این رو، مباحث این نشست بر این مساله متمرکز بود که چگونه می‌توان با استفاده از ابزارهایی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و توکن‌سازی دارایی‌های ملکی، منابع تازه‌ای را به بازار مسکن وارد کرد و در عین حال، نیاز واقعی سازندگان و توان پرداخت خانوارها را در طراحی این ابزارها در نظر گرفت.

صندوق‌های زمین و ساختمان ظرفیت بازار سرمایه را به بخش مسکن متصل می‌کنند
سید محسن فاضلیان، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، در آغاز نشست با بررسی ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، به تجربه فعالیت شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در توسعه ابزارهای مالی این حوزه اشاره کرد. او ابراز امیدواری کرد که روند تحول و گسترش فعالیت‌های این مجموعه در سال جاری و سال‌های آینده، زمینه استفاده مؤثرتر از ظرفیت بازار سرمایه را برای پاسخ‌گویی به نیازهای بخش مسکن فراهم کند.
وی با اشاره به تجربه ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، این ابزار را یکی از نمونه‌های مشارکت بازار سرمایه در تأمین منابع مورد نیاز ساخت‌وساز دانست. به گفته او، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن و سایر شرکت‌ها و مؤسسات مالی در شکل‌گیری و توسعه این صندوق‌ها نقش داشته‌اند و در مجموع حدود ۱۹ صندوق در این حوزه تأسیس شده است. این تجربه از نگاه او نشان می‌دهد که می‌توان علاوه بر تسهیلات بانکی، از سازوکارهای سرمایه‌گذاری جمعی نیز برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی استفاده کرد.
عضو هیات‌مدیره بانک مسکن همچنین به ظرفیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) اشاره کرد و نقش آن‌ها را در ایجاد روش‌های متفاوت مشارکت سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار داد. در این رویکرد، بازار سرمایه می‌تواند امکان ورود منابع مالی گروه‌های مختلف سرمایه‌گذار را فراهم کند و بخشی از وابستگی تأمین مالی مسکن به تسهیلات مستقیم بانکی را کاهش دهد.

توکن‌سازی املاک آماده با پروژه‌های در حال ساخت تفاوت دارد
فاضلیان در ادامه سخنان خود، توکن‌سازی دارایی‌های ملکی را از منظر ماهیت و وضعیت دارایی مورد بررسی قرار داد و بر ضرورت تفکیک املاک ساخته‌شده از پروژه‌های در حال احداث تأکید کرد. او توضیح داد که استفاده از مدل‌های توکن‌محور برای دارایی‌هایی که وجود خارجی دارند و مراحل ساخت آن‌ها به پایان رسیده است، می‌تواند کاربرد و چارچوب روشن‌تری داشته باشد.
از نگاه وی، وضعیت فیزیکی و حقوقی دارایی، یکی از عوامل مهم در انتخاب شیوه مناسب تأمین مالی و سرمایه‌گذاری است. در مورد ساختمان‌های تکمیل‌شده، موضوع سرمایه‌گذاری بر یک دارایی موجود متمرکز است؛ در حالی که پروژه‌های در حال ساخت با مجموعه‌ای از تعهدات اجرایی، هزینه‌های آینده و ریسک‌های مربوط به تکمیل پروژه مواجه‌اند. این تفاوت‌ها باید هنگام طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی مورد توجه قرار گیرند.
مباحث این بخش بر این نکته تأکید داشت که توکن‌سازی را نمی‌توان راهکاری یکسان برای تمام دارایی‌ها و پروژه‌های ساختمانی در نظر گرفت. انتخاب مدل مناسب به ویژگی‌های ملک، مرحله پیشرفت پروژه و سازوکار مشارکت سرمایه‌گذاران وابسته است و لازم است پیش از توسعه ابزارهای جدید، وضعیت دارایی پایه و تعهدات مرتبط با آن مشخص باشد.

توکن‌سازی املاک به مشارکت تمام بازیگران زنجیره ارزش نیاز دارد
محمدحسن ترابی، عضو هیات عامل و معاون مدیرعامل بانک مسکن در امور پشتیبانی، در این نشست با بررسی توکن‌سازی املاک از منظر راهبردی، بر ضرورت شناخت فرصت‌های جدید و فراهم کردن شرایط استفاده از آن‌ها تأکید کرد.
وی توضیح داد که توکن‌سازی می‌تواند ظرفیت‌های تازه‌ای برای بازیگران بازار مسکن ایجاد کند، اما بهره‌برداری مؤثر از این فرصت‌ها به بررسی الزامات مختلف و شکل‌گیری سازوکارهای اجرایی مناسب وابسته است.
ترابی با اشاره به ابعادی مانند ساختار، فناوری، توزیع و تحرک‌پذیری، توضیح داد که توسعه مدل‌های توکن‌محور باید در چارچوب زنجیره ارزش املاک مورد بررسی قرار گیرد. از نگاه وی، تبدیل یک دارایی ملکی به توکن، تنها بخشی از فرایند است و برای شکل‌گیری یک مدل قابل اجرا، لازم است زیرساخت‌های فناوری، ساختارهای مالی و سازوکارهای مشارکت و توزیع نیز متناسب با ویژگی‌های بازار مسکن طراحی شوند.
معاون مدیرعامل بانک مسکن همچنین بر اهمیت مشارکت سازندگان، انبوه‌سازان، مالکان و نهادهای دولتی تأکید کرد و توضیح داد که هیچ‌یک از این گروه‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند تمام ظرفیت‌های مورد نیاز برای توسعه توکن‌سازی املاک را فراهم کنند. به اعتقاد او، موفقیت این مدل به همکاری میان بازیگرانی وابسته است که هر یک بخشی از فرایند تأمین مالی، ساخت، مالکیت یا عرضه دارایی را بر عهده دارند.
ترابی با اشاره به تجربه‌های جهانی در حوزه توکن‌سازی، مفهوم «نقشه فرصت‌ها» را نیز مطرح کرد و توضیح داد که تحولات فناورانه معمولاً زمینه شکل‌گیری مدل‌های جدید فعالیت اقتصادی را فراهم می‌کنند. به گفته او، شناسایی این فرصت‌ها و تدوین راهبردی مشخص برای استفاده از آن‌ها، از اقداماتی است که بانک‌ها و سایر بازیگران بازار مسکن باید مورد توجه قرار دهند. از این منظر، توکن‌سازی تنها یک تغییر فناورانه نیست، بلکه می‌تواند زمینه بازنگری در مدل‌های مشارکت و تأمین مالی دارایی‌های ملکی را فراهم کند.

فاصله میان تقاضای مسکن و توان تأمین مالی همچنان قابل‌توجه است

محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، در این نشست، به فاصله میان تقاضای موجود برای مسکن و توان تأمین مالی طرح‌های ساختمانی پرداخت و محدودیت منابع بانکی و توان اقتصادی متقاضیان را از موانع اصلی پاسخ‌گویی به این نیاز دانست. او با اشاره به تجربه اجرای یکی از طرح‌های تأمین مسکن، آماری از تعداد متقاضیان و میزان پیشرفت فرایند تأمین واحدهای مسکونی ارائه کرد.
به گفته محمدپورزرندی، در این طرح حدود پنج میلیون نفر در گروه مخاطبان قرار داشتند که از میان آن‌ها، یک‌ونیم میلیون نفر واجد شرایط شناخته شدند. همچنین حدود ۷۵۰ هزار نفر وارد فرایند اجرایی شدند، اما تعداد واحدهای تأمین یا تحویل‌شده حدود ۷۰ هزار واحد بوده است. او با اشاره به فاصله قابل‌توجه میان این ارقام، بر دشواری تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تأکید کرد.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن توضیح داد که بخشی از متقاضیان، توانایی تأمین آورده مورد نیاز برای مشارکت در طرح‌های مسکن را ندارند و همین مسئله می‌تواند ادامه فرایند ساخت یا بهره‌مندی آنان از واحدهای مسکونی را با مشکل مواجه کند. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز به دلیل محدودیت منابع و سقف اعتباری، همواره امکان تأمین تمام منابع مورد نیاز پروژه‌ها را در اختیار ندارند. به گفته او، این محدودیت‌ها باعث شده‌اند شبکه بانکی نتواند همه تعهدات پیش‌بینی‌شده در حوزه تأمین مالی مسکن را به‌طور کامل اجرا کند.
مباحث مطرح‌شده در این بخش نشان داد که افزایش منابع مالی، تنها یکی از ابعاد مسئله مسکن است و توان پرداخت متقاضیان نیز باید در طراحی ابزارهای جدید مورد توجه قرار گیرد. در شرایطی که بخشی از خانوارها توان تأمین آورده اولیه را ندارند، توسعه روش‌های مکمل تأمین مالی باید با نیاز گروه‌های درآمدی مختلف و شرایط واقعی بازار هماهنگ باشد.