به گزارش دیوان اقتصاد، محمدهاشم بت شکن در پنل تامین مالی مسکن در هفدهمین همایش سیاست­های توسعه مسکن در ایران، با اشاره به اینکه هیات مدیره بانک مسکن روز گذشته طی مصوبه ای سیاست­ گذاری به منظور تحقق سند چشم ­انداز 1400 بانک مسکن را تصویب کرد، گفت: براین اساس مقرر شده طی چهار سال آینده بانک مسکن صرفا از محل ظرفیت منابع مالی این نهاد 330 هزار فقره تسهیلات ساخت، 386 هزار فقره تسهیلات خرید و تامین مالی ساخت 50 هزار واحد از محل موسسات پس ­انداز و تسهیلات مسکن پرداخت کند. همچنین 50 هزار واحد از محل لیزینگ ساخته خواهد شد و با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه نیز تامین مالی 53 هزار واحد مسکونی صورت می گیرد.

به گفته وی 225 هزار واحد مسکونی که عمدتا شامل واحدهای مسکن مهر می ­شود نیز از طریق واگذاری سهم الشرکه (فروش اقساطی) تامین مالی خواهد شد. همچنین حدود 204 هزار فقره تسهیلات جعاله به این ترتیب پرداخت می ­شود.

بت­ شکن در ادامه با تاکید بر ضرورت تامین مالی سالم و پایدار در بخش مسکن، از غفلت نسبت به این موضوع در دوره­ های گذشته انتقاد کرد و گفت: تامین مالی در بخش مسکن باید به نحوی صورت گیرد که منجر به رشد نقدینگی و تورم نشود بنابراین نباید صرفا با تکیه بر منابع مالی بانک­ها صورت گیرد.

وی با بیان اینکه دولت ­های نهم و دهم نسبت به اهمیت سالم و پایدار بودن تامین مالی مسکن غفلت کردند، به پروژه مسکن مهر اشاره کرد که به عنوان بحران تامین مالی مسکن در ایران شناخته می­ شود و گسترده ترین و عمیق ­ترین رکود را رقم کرد.

مدیر عامل بانک مسکن در ادامه با اشاره به سهم 35 درصدی مسکن از بودجه خانوار، گفت: یکی از بخش های اصلی مدل مناسب تامین مالی مسکن توجه به اقتصاد خانوار است که در این راستا باید میزان قدرت پس­ انداز خانوار ارزیابی شود و بدانیم که تا چه اندازه می­ توانیم روی تقویت رژیم پس ­انداز حساب کنیم.

وی اقساط در استطاعت را که واجد دو ویژگی نرخ سود پائین و سررسید بلندمدت دست­ کم 10 ساله است از دیگر مواردی دانست که در بخش اقتصاد خانوار باید به آن توجه شود و ادامه داد: با توجه به اینکه بزرگترین سرمایه­ گذاری اقشار متوسط خرید خانه است، در مدل تامین مالی باید به این موضوع بیشتر بپردازیم.

وی سپس به پارامترهای اقتصاد مسکن که باید مورد توجه قرار گیرد اشاره کرد و گفت: یکی از این پارامترها نسبت LTV است که اکنون برای یک واحد 75 متری در کشور ما 50 درصد است. این عدد اکنون مناسب است اما قدرت خرید مردم باید دائما افزایش پیدا کند و سیاست­ گذاران در این زمینه برنامه ­ریزی کنند.

بت ­شکن توجه به سیکل رونق و رکود مسکن به واسطه دوره ساخت دوساله ملک و نیز توجه به پارامترهایی همچون نظام عرضه و تقاضای مسکن را از دیگر موارد مهم مدل تامین مالی که باید طراحی شود دانست.

وی همچنین به بازدهی مسکن اشاره کرد و گفت: تجربه نشان داده طی 40 سال گذشته بخش مسکن به طور میانگین 40 درصد بازدهی داشته است بنابراین سرمایه­ گذاری در این بخش همواره با استقبال رو به رو می­ شود.

وی ادامه داد: در نظام تامین مالی مسکن باید به مسائل اقتصاد کلان از جمله تاثیر مسکن در شاخص تورم، سهم بخش مسکن از تسهیلات، سهم بخش مسکن در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص و نیز سهم آن در رشد اقتصادی توجه شود.

بت­ شکن یادآور شد: سهم بخش مسکن در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص اکنون 12.5 درصد و تاثیر آن در شاخص تورم 30 درصد است. ضمن اینکه سهم مسکن در رشد اقتصادی در حال حاضر 5 درصد است.

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه سال گذشته فقط بخش مسکن نتوانست در رشد اقتصادی اثربگذارد، افزود: این در حالی است که با 40 تا 50 میلیون تومان سرمایه­ گذاری در بخش مسکن، می توان یک شغل ایجاد کرد اما در صنعت و معدن با 10 برابر این میزان سرمایه گذاری اشتغال ایجاد می­ شود.

وی با اشاره به رشد پایه پولی 45 درصدی از ازل تا سال 92 به دلیل اضافه برداشت، بابت طرح مسکن مهر ، گفت: این حجم اضافه برداشت موجب رشد نقدینگی و تورم کم سابقه شد.

وی سپس اولویت­ های سیاست­ گذاری بخش مسکن را تشریح کرد و از احیای بافت فرسوده، بازآفرینی شهری، مسکن روستایی، مسکن اجتماعی و خانه اولی­ ها به عنوان اولویت یاد کرد و گفت: منابع تامین مالی که باید برای این اولویت­ ها مورد استفاده قرار گیرد در وهله اول متکی بر رژیم پس ­انداز و انضباط مالی خانوارهای دهک­ های 4 تا 7 است. ضمن اینکه صندوق پس انداز مسکن در این زمینه نقش مهمی ایفا می کند و در استطاعت ترین تسهیلات در حال حاضر از این محل پرداخت می­ شود.به گفته بت­ شکن صندوق پس ­انداز مسکن 282 هزار فقره افتتاح حساب صورت گرفته و 5 هزار میلیارد تومان منابع از این محل جمع ­آوری شده است.

وی با انتقاد از روند کاهشی سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک­های تجاری، گفت: این سهم در سال 92، 12.2 درصد بوده و طی یک روند کاهشی پارسال به 9 درصد رسیده و در پنج ماهه اخیر 7.4 درصد بوده است که نشان می­ دهد جهت­ گیری سیستم بانکی هم­سو با بخش مسکن نیست.

مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه دولت مصوباتی در زمینه تامین مالی بخش مسکن داشته است که بر زمین مانده و شبکه بانکی خود را موظف به اجرای آن ندانسته است گفت: بانک مسکن در چهار سال اخیر به دلیل اضافه برداشت­ های 45 هزار میلیارد تومانی در قسمت تجهیز منابع عملا با یک خط اعتباری بلند مدت روبه­ رو شد.

وی سپس به انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی اشاره کرد و از دیگر اقدامات بانک مسکن در چهار سال گذشته به افزایش تسهیلات مسکن مهر از 25 به 40 میلیون تومان اشاره کرد و گفت: در مجموع 45 هزار میلیارد تومان تسهیلات با استمهال و بدون خط اعتباری جدید در این مدت پرداخت شد که به این ترتیب ساخت 2 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی را تامین مالی کردیم. همچنین سقف تسهیلات ساخت را به 150 مییلون تومان افزایش دادیم.

بت­ شکن 8 برابر شدن توان مالی خانوار با راه ­اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم را از دیگر اقدامات موثر بانک مسکن دانست و افزود: شفافیت صورت­ های مالی، نهادسازی مالی، راه­ اندازی صندوق­ های زمین و ساختمان و صندوق ­های سرمایه­ گذاری با درآمد ثابت و نیز تدوین نقشه راه ارزی و سند راهبردی بانک در افق 1400 از دیگر اقدامات چهار سال اخیر بیان کرد و در ادامه به افق 4 سال آینده بانک مسکن پرداخت.

وی از پروژه­ های اقتصاد مقاومتی و نیز برنامه ششم توسعه به عنوان اسناد بالادستی یاد کرد وافزود: رئیس جمهور طی نامه ­ای به وزیر راه و شهرسازی تحرک در بخش مسکن را از دریچه بافت فر سوده تکلیف کرده و نیز بر ضرورت سیاست­ گذاری برای مسکن خانه اولی ها و رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن روستایی کرده است.

وی ادامه داد: در مصوبه هیات وزیران نیز نوسازی سالانه 300 هزار واحد در بافت فرسوده و اعطای مجوز ورود بانک­ها به پرداخت تسهیلات مسکن وجود دارد اما باید آسیب­ شناسی شود که چرا این موارد اجرایی نشده است.

بت ­شکن با باین اینکه طبق مصوبه سال 93 دولت باید 150 هزار واحد مسکن اجتماعی و حمایتی ساخته می­ شد، گفت: بانک­ها در این زمینه حرکت رو به جلویی نداشته اند و اخیرا بانک مسکن به صورت داوطلبانه جلساتی را در این بخش آغاز کرده است.

وی به مصوبات نافرجام بانک مرکزی هم اشاره کرد و گفت: با وجود ان که بانک مرکزی مجوز پرداخت تسهیلات مسکن زوجین تا سقف 100 میلیون تومان را مصوب کرده اما بانک ها در اجرای آن اهتمامی نداشته­ اند. همچنین امکان پرداخت تسهیلات 60 میلیون تومانی مسکن برای تمام بانک­ها فراهم شده که از این بخش هم استقبال نشده است.

به گفته وی بانک مرکزی اجازه داده همه بانک ­ها حسابی مشابه سپرده ممتاز بانک مسکن ایجاد کنند و به ازای سپرده، اوراق مسکن بپردازند اما بعد از دو سال از این مصوبه هیچ اتفاقی در این بخش هم نیفتاده است.

وی عدم ادامه انتشار اوراق رهن ثانویه را از ناکامی­های بانک مسکن دانست و گفت: همچنین انتشار اوراق بهادار ارزی از برنامه های بانک مسکن بود که به دلیل نوسان نرخ ارز قابلیت اجرا پیدا نکرد.

وی به چند مصوبه بر زمین مانده نهادهای حاکمیتی و وزارتخانه ­ها اشاره کرد و گفت: برابر تبصره 35 اصلاحی بودجه بانک مسکن مجوز افزایش سرمایه 5 هزار میلیارد تومانی را در اختیار داشت که محقق نشد. همچنین طبق تبصره 19 بودجه 95 مجوز 5 هزار میلیادر تومان افزایش سرمایه مطرح شد که آن هم عملا اجرا نشد. در کنار این موارد بانک مسکن درخواست هزار میلیارد تومان افزایش سرمایه از محل سود انباشته خود را مطرح کرد که مجوز آن هم داده نشد و باید از بانک مرکزی علت را پرسید. از دیگر مصوبات بر زمین مانده وزارتخانه های اقتصاد و راه و شهرسازی و نیز سازمان برنامه و بودجه اختصاص یارانه مابه التفاوت سود تسهیلات بافت فرسوده که اجرا نشد. همچنین اصلاح اساسنامه بانک مسکن با ظرفیت ایجاد بانک توسعه و راه ­اندازی نهاد تضمین تسهیلات رهنی در این مدت بر زمین ماند.

وی در خاتمه با اشاره به مصوبه روز گذشته هیات مدیره بانک مسکن در زمینه برنامه­ های چهار سال آتی، گفت: صرف نظر از اینکه سایر نهادها در این مدت با چه ظرفیتی به کمک بخش مسکن می­ آیند بانک مسکن برای تامین مالی یک میلیون و300 هزار واحد مسکونی در این مدت برنامه­ ریزی کرده است.